Thẩm định giá bất động sản

1. Thẩm định giá Bất động sản

1.1 Bất động sản là gì?

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

• Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.2 Định nghĩa về Thẩm định giá Bất động sản

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Giá cả bất động sản phụ thuộc  vào quan hệ cung -cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, khi cầu thấp hơn cung giá bất động sản sẽ có xu hướng giữ nguyên hoạc giảm xuống. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố của thị trường như: khách đầu cơ, độc quyền phân phối, cạnh tranh không lành mạnh, tiện ích khu vực xung quanh như: Bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… và những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (cơ sở hạ tầng như: đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện,…)

1.3 Thế nào là thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

1.4 Vai trò thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường.

Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản.

Thẩm định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản, bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư.

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về tài sản, bất động sản.

1.5 Ý nghĩa thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là yêu cầu của nhiều loại hình nghiệp vụ tài sản (mục đích sử dụng tài sản) mà sinh ra. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường của nước ta, thẩm định giá bất động sản trong quản lý ngày càng có vị trí trọng yếu và nó mang một số ý nghĩa sau đây:

• Thẩm định giá là công tác cơ bản để thực hiện bố trí sản xuất và kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả.
• Thẩm định giá góp phần bảo vệ tài sản quốc gia được bù đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong quan hệ tái sản xuất xã hội.
• Thẩm định giá bất động sản là thước đo cơ bản hiệu quả công việc duy trì và điều hòa quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh
• Thẩm định giá bất động sản là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị trường và thị trường sản quyền.
• Thẩm định giá bất động sản theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa, kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia.

1.6 Phân loại bất động sản

Bất động sản có thể phân thành ba loại:

• Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, … Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.
• Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
• Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v…

2. Mục đích Thẩm định giá Bất động sản

• Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;
• Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;
• Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;
• Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
• Hoạch toán kế toán, tính thuế ;
• Tư vấn và lập dự án đầu tư;
• Chứng minh tài sản, du học, du lịch, định cư….;
• Các mục đích khác

3. Phương pháp định giá Bất động sản

Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.

• Phương pháp so sánh / so sánh trực tiếp
• Phương pháp chi phí
• Phương pháp chiết trừ
• Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
• Phương pháp thu nhập (vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu)

4. Hồ sơ thẩm định cần cung cấp

4.1 Đối với thẩm định giá nhà ở riêng lẻ

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
• Giấy phép xây dựng
• Bản đồ hiện trạng
• Tờ khai lệ phí trước bạ

4.2 Đối với thẩm định giá công trình xây dựng

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
• Giấy phép xây dựng
• Các hợp đồng thi công
• Bản vẽ thiết kế
• Bản vẽ hoàn công
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

5/ Quy trình thẩm định giá bất động sản 

Quy trình khảo sát bất động sản Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam (AGT)

Bước 1: Bộ phận kinh doanh tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của đối tác, khách hàng.

Bước 2: Sau khi bộ phận kinh doanh tiếp nhận được hồ sơ yêu cầu thẩm định giá của khách hàng sẽ cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý cho bộ phận thẩm định, tiếp theo thẩm định viên sẽ phân tích nghiên cứu thông tin pháp lý của hồ sơ yêu cầu.

Bước 3: Các thẩm định viên của công ty khảo sát điều tra thông tin thị trường như: Thông tin khu vực dựa vào kinh nghiệm đã làm tại đó (nếu đã thực hiện thẩm định tại đó), thông tin trên internet, dữ liệu của công ty. Báo giá trị sơ bộ ước tính của tài sản (nếu khách hàng yêu cầu) lại cho đối tác, khách hàng.

Bước 4: Thực hiện thẩm định giá

• Khảo sát thực tế tài sản: Kích thước thửa đất, công trình xây dựng trên đất, xác định vị trí tài sản tọa lạc, chiều dài đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống…Tham khảo các giao dịch thực tế của khu vực xung quanh và phân tích thêm ngân hàng dữ liệu của công ty.
• Tham khảo các thông tin trên internet: Các website về bất động sản, các trang mua bán bất động sản, các trang mạng xã hội, diễn đàn bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản…
• Hội ý chuyên gia: Các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản của công ty sẽ hội ý phân tích chuyên sâu thị trường và tài sản đưa để đưa ra phương pháp thẩm định để xác định giá trị tài sản.
• Cuối cùng là lập báo cáo thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam và cơ sở thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Bước 5: Ban kiểm soát

Kiểm tra lại toàn bộ thông tin pháp lý, thông tin khách hàng, mục đích thẩm định, phương pháp thẩm định, thông tin tài sản thẩm định và giá trị thẩm định cuối cùng để phát hành báo cáo thẩm định.

Sau khi đã thống nhất mức giá để phát hành chứng thư thẩm định, bộ phận kiểm soát sẽ báo lại cho bộ phận thẩm định về tình trạng hồ sơ đã đạt yêu cầu hay cần bổ sung.

Bước 6: Trình ban lãnh đạo

Sau khi đã có giá trị cuối cùng được kiểm soát hồ sơ được trình lên ban Giám đốc phê duyệt.

Bộ phận kinh doanh sẽ báo lại giá trị thẩm định cho khách hàng.

Bước 7: Phát hành hồ sơ thẩm định:

Bộ phận in ấn công ty làm các thủ tục in chứng thư và báo cáo thẩm định, scan file chứng thư báo cáo thẩm định gửi cho khách hàng và chuyển khách hàng bản gốc theo đường chuyển phát nhanh hoặc giao tận nơi cho khách hàng. Thực hiện lưu trữ tài liệu.

Bước 8: Hoàn thành thẩm định

Dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam (AGT) là thế mạnh của công ty với lực lượng thẩm định viên, chuyên viên có trình độ, kinh nghiệm chuyên môn cao với kho dữ liệu bất động sản khắp cả nước đủ khả năng đáp ứng  tốt nhất cho mục đích thẩm định giá đa dạng của khách hàng. Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam (AGT) luôn cung cấp cho khách hàng những thông tin, giá trị thực, tài sản thực, chính xác và có độ tin cậy cao nhất theo nhu cầu của khách hàng.